A loca\u00e7\u00e3o de curta dura\u00e7\u00e3o tornou-se parte relevante da economia imobili\u00e1ria de Florian\u00f3polis. Em diferentes regi\u00f5es da cidade, a possibilidade de explorar um apartamento por di\u00e1rias passou a influenciar decis\u00f5es de compra, a formata\u00e7\u00e3o de novos empreendimentos e o valor atribu\u00eddo aos im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n
Esse modelo convive, entretanto, com uma quest\u00e3o jur\u00eddica ainda sem resposta definitiva e vinculante: uma cl\u00e1usula que estabelece a destina\u00e7\u00e3o exclusivamente residencial do condom\u00ednio basta para impedir loca\u00e7\u00f5es de curta dura\u00e7\u00e3o por plataformas digitais ou seria necess\u00e1ria uma proibi\u00e7\u00e3o expressa?<\/p>\n\n\n\n
A Segunda Se\u00e7\u00e3o do Superior Tribunal de Justi\u00e7a decidiu enfrentar o assunto sob o rito dos recursos repetitivos. A controv\u00e9rsia foi cadastrada como Tema 1.443, com a suspens\u00e3o nacional dos processos individuais e coletivos que discutam quest\u00e3o jur\u00eddica id\u00eantica.<\/p>\n\n\n\n
Um dos recursos afetados, o REsp 2.272.537\/SC, teve origem em condom\u00ednio residencial horizontal de Santa Catarina. Conforme o ac\u00f3rd\u00e3o, o propriet\u00e1rio fracionou o im\u00f3vel e passou a oferecer acomoda\u00e7\u00f5es por per\u00edodos reduzidos por meio do Airbnb.<\/p>\n\n\n\n
A conven\u00e7\u00e3o condominial previa finalidade estritamente residencial, mas n\u00e3o continha proibi\u00e7\u00e3o expressa \u00e0 loca\u00e7\u00e3o fracionada, \u00e0 curta estadia ou ao uso de plataformas digitais. Posteriormente, o regimento interno passou a detalhar a veda\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
O Tribunal de Justi\u00e7a de Santa Catarina considerou que a alta rotatividade de pessoas e a explora\u00e7\u00e3o fracionada dos c\u00f4modos aproximavam a utiliza\u00e7\u00e3o de um apart-hotel, incompat\u00edvel com a finalidade residencial do condom\u00ednio.<\/p>\n\n\n\n
O propriet\u00e1rio recorreu ao STJ sustentando, entre outros argumentos, que o neg\u00f3cio deveria ser tratado como loca\u00e7\u00e3o por temporada, disciplinada pelo artigo 48 da Lei do Inquilinato, e que uma cl\u00e1usula residencial gen\u00e9rica n\u00e3o seria suficiente para impedir a atividade.<\/p>\n\n\n\n
A quest\u00e3o submetida a julgamento foi delimitada nos seguintes termos: definir se a cl\u00e1usula de destina\u00e7\u00e3o residencial prevista em conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio \u00e9 suficiente para impedir a loca\u00e7\u00e3o de unidades aut\u00f4nomas por curto per\u00edodo, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibi\u00e7\u00e3o expressa.<\/p>\n\n\n\n
A decis\u00e3o de afeta\u00e7\u00e3o n\u00e3o resolveu se a cl\u00e1usula residencial gen\u00e9rica pode ou n\u00e3o impedir a curta estadia. Seu objeto imediato \u00e9 processual: concentrar a discuss\u00e3o em recursos representativos e preparar a forma\u00e7\u00e3o de um precedente qualificado.<\/p>\n\n\n\n
A sistem\u00e1tica dos recursos repetitivos, disciplinada pelos artigos 1.036 a 1.041 do C\u00f3digo de Processo Civil, destina-se \u00e0s situa\u00e7\u00f5es em que existe multiplicidade de recursos com a mesma quest\u00e3o jur\u00eddica. Em vez de continuar decidindo separadamente casos semelhantes, o STJ seleciona processos representativos, amplia o debate e estabelece uma tese que dever\u00e1 orientar a solu\u00e7\u00e3o dos demais lit\u00edgios.<\/p>\n\n\n\n
No caso, foram afetados o REsp 2.272.537\/SC e o REsp 2.272.536\/SP. A utiliza\u00e7\u00e3o de dois recursos permite ao tribunal examinar a controv\u00e9rsia a partir de bases argumentativas e contextos distintos, reduzindo o risco de forma\u00e7\u00e3o de um precedente excessivamente dependente das particularidades de apenas um processo.<\/p>\n\n\n\n
Durante o procedimento, o relator poder\u00e1 admitir manifesta\u00e7\u00f5es de pessoas, \u00f3rg\u00e3os e entidades com interesse na controv\u00e9rsia, solicitar informa\u00e7\u00f5es aos tribunais e realizar audi\u00eancia p\u00fablica. <\/p>\n\n\n\n
O alcance da suspens\u00e3o nacional<\/strong><\/p>\n\n\n\n Com a afeta\u00e7\u00e3o, a Segunda Se\u00e7\u00e3o determinou, com fundamento no artigo 1.037, inciso II, do CPC, a suspens\u00e3o do processamento de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, que discutam quest\u00e3o jur\u00eddica id\u00eantica.<\/p>\n\n\n\n O sobrestamento procura evitar que, enquanto o STJ forma o precedente, sejam proferidas decis\u00f5es incompat\u00edveis ou praticados atos que possam perder utilidade ap\u00f3s o julgamento. A suspens\u00e3o n\u00e3o extingue os processos, n\u00e3o resolve provisoriamente o m\u00e9rito e n\u00e3o significa que as loca\u00e7\u00f5es estejam automaticamente permitidas ou proibidas.<\/p>\n\n\n\n Atos urgentes podem continuar sendo praticados para evitar dano irrepar\u00e1vel, conforme a disciplina geral do artigo 314 do CPC.<\/p>\n\n\n\n Tamb\u00e9m n\u00e3o deve ser paralisado automaticamente todo processo que contenha refer\u00eancias ao Airbnb, a plataformas digitais ou \u00e0 loca\u00e7\u00e3o por temporada. A suspens\u00e3o depende da correspond\u00eancia entre a quest\u00e3o discutida no processo e aquela delimitada no Tema 1.443.<\/p>\n\n\n\n Um lit\u00edgio sobre conven\u00e7\u00e3o que pro\u00edba expressamente a curta estadia, por exemplo, pode n\u00e3o apresentar ader\u00eancia ao repetitivo. A mesma situa\u00e7\u00e3o vale para processos envolvendo servi\u00e7os t\u00edpicos de hospedagem, infra\u00e7\u00f5es concretas de seguran\u00e7a, excesso de ocupantes, perturba\u00e7\u00e3o do sossego ou multas aplicadas por fundamentos independentes da destina\u00e7\u00e3o residencial.<\/p>\n\n\n\n A identidade de palavras ou de contexto econ\u00f4mico n\u00e3o substitui a identidade da quest\u00e3o jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n A t\u00e9cnica da distin\u00e7\u00e3o<\/strong><\/p>\n\n\n\n Quando uma parte entender que seu processo foi suspenso indevidamente, poder\u00e1 demonstrar a exist\u00eancia de distin\u00e7\u00e3o entre o caso concreto e a mat\u00e9ria afetada. O procedimento est\u00e1 previsto no artigo 1.037, par\u00e1grafos 9\u00ba a 13, do CPC.<\/p>\n\n\n\n O requerente deve identificar as diferen\u00e7as relevantes e demonstrar por que elas impedem a submiss\u00e3o do processo ao Tema 1.443. A parte contr\u00e1ria ser\u00e1 ouvida e o ju\u00edzo decidir\u00e1 se mant\u00e9m ou revoga o sobrestamento.<\/p>\n\n\n\n Da decis\u00e3o cabe agravo de instrumento, quando proferida em primeiro grau, ou agravo interno, quando tomada pelo relator. A previs\u00e3o procura impedir que a suspens\u00e3o nacional se transforme em paralisa\u00e7\u00e3o indiscriminada de processos apenas aparentemente semelhantes.<\/p>\n\n\n\n Para a advocacia, o momento atual exige uma an\u00e1lise que antecede a pr\u00f3pria discuss\u00e3o do m\u00e9rito: verificar se cada processo apresenta ader\u00eancia estrita ao tema repetitivo.<\/p>\n\n\n\n A reda\u00e7\u00e3o da conven\u00e7\u00e3o, a exist\u00eancia de proibi\u00e7\u00e3o espec\u00edfica, o fracionamento ou n\u00e3o da unidade, a frequ\u00eancia das estadias, a presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os adicionais, a profissionaliza\u00e7\u00e3o da atividade e o fundamento da san\u00e7\u00e3o condominial podem ser determinantes para manter ou afastar a suspens\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Os efeitos da futura tese<\/strong><\/p>\n\n\n\n Depois do julgamento, a tese integrar\u00e1 o sistema de precedentes obrigat\u00f3rios previsto no artigo 927, inciso III, do CPC. Os processos suspensos voltar\u00e3o a tramitar. Os ju\u00edzos e tribunais dever\u00e3o aplicar o entendimento aos casos que apresentem ader\u00eancia e examinar as distin\u00e7\u00f5es adequadamente demonstradas.<\/p>\n\n\n\n Quando o ac\u00f3rd\u00e3o anterior estiver em desacordo com a tese do STJ, o \u00f3rg\u00e3o julgador poder\u00e1 realizar ju\u00edzo de retrata\u00e7\u00e3o. No exame de admissibilidade dos recursos especiais, a presid\u00eancia ou vice-presid\u00eancia do tribunal de origem dever\u00e1 negar seguimento ao recurso que contrarie entendimento j\u00e1 aplicado corretamente ou devolver o processo para eventual retrata\u00e7\u00e3o quando o ac\u00f3rd\u00e3o recorrido divergir do precedente, conforme os artigos 1.030 e 1.040 do CPC.<\/p>\n\n\n\n A for\u00e7a do repetitivo n\u00e3o elimina a interpreta\u00e7\u00e3o. Ao contr\u00e1rio, transfere parte relevante da controv\u00e9rsia para a defini\u00e7\u00e3o dos limites da tese e para a compara\u00e7\u00e3o entre o precedente e os fatos do processo. Quanto mais abstrata for a formula\u00e7\u00e3o adotada pelo STJ, maior ser\u00e1 a import\u00e2ncia da reconstru\u00e7\u00e3o do contexto f\u00e1tico e normativo de cada condom\u00ednio.<\/p>\n\n\n\n A jurisprud\u00eancia anterior<\/strong><\/p>\n\n\n\n A afeta\u00e7\u00e3o n\u00e3o surgiu em terreno inteiramente novo. O STJ j\u00e1 examinou diferentes configura\u00e7\u00f5es de curta estadia e reconheceu, em julgamentos anteriores, a possibilidade de os condom\u00ednios limitarem essa modalidade de utiliza\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Em maio de 2026, no julgamento do REsp 2.121.055\/MG, a Segunda Se\u00e7\u00e3o considerou que a explora\u00e7\u00e3o reiterada ou profissional de contratos at\u00edpicos de curta estadia pode desvirtuar a finalidade residencial.<\/p>\n\n\n\n Segundo a orienta\u00e7\u00e3o mencionada no ac\u00f3rd\u00e3o de afeta\u00e7\u00e3o, quando a conven\u00e7\u00e3o estabelece uso exclusivamente residencial, a permiss\u00e3o para explora\u00e7\u00e3o de curta estadia por plataformas digitais dependeria da aprova\u00e7\u00e3o de dois ter\u00e7os dos cond\u00f4minos.<\/p>\n\n\n\n O Tema 1.443 poder\u00e1 consolidar essa orienta\u00e7\u00e3o em uma tese vinculante ou estabelecer distin\u00e7\u00f5es adicionais. A pergunta central n\u00e3o \u00e9 simplesmente se um condom\u00ednio pode impor restri\u00e7\u00f5es, mas se a cl\u00e1usula residencial, por si s\u00f3, j\u00e1 cont\u00e9m uma limita\u00e7\u00e3o suficiente.<\/p>\n\n\n\n Por que a controv\u00e9rsia \u00e9 especialmente relevante em Florian\u00f3polis<\/strong><\/p>\n\n\n\n Florian\u00f3polis re\u00fane caracter\u00edsticas que ampliam os efeitos econ\u00f4micos do julgamento. \u00c9 simultaneamente capital administrativa, polo tecnol\u00f3gico, cidade universit\u00e1ria e destino tur\u00edstico com forte sazonalidade.<\/p>\n\n\n\n A curta estadia n\u00e3o se concentra apenas nas praias e no ver\u00e3o. Ela tamb\u00e9m atende profissionais, estudantes, pacientes, participantes de eventos e pessoas que necessitam de moradia por per\u00edodos de transi\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Nos bairros tur\u00edsticos do Norte e do Sul da Ilha, a possibilidade de explora\u00e7\u00e3o por di\u00e1ria frequentemente integra a justificativa econ\u00f4mica da aquisi\u00e7\u00e3o. No Centro, na Agron\u00f4mica, na Trindade e nas \u00e1reas pr\u00f3ximas a hospitais, universidades e centros empresariais, o modelo pode atender demanda durante todo o ano.<\/p>\n\n\n\n Em ambos os cen\u00e1rios, uma restri\u00e7\u00e3o condominial pode alterar a receita esperada, o p\u00fablico do im\u00f3vel e seu valor de revenda.<\/p>\n\n\n\n Duas unidades fisicamente semelhantes e situadas no mesmo bairro poder\u00e3o apresentar valores econ\u00f4micos diferentes conforme a reda\u00e7\u00e3o da conven\u00e7\u00e3o, o hist\u00f3rico decis\u00f3rio do condom\u00ednio e a seguran\u00e7a jur\u00eddica para a explora\u00e7\u00e3o de curta estadia.<\/p>\n\n\n\n Durante muito tempo, parte dos compradores concentrou a dilig\u00eancia na matr\u00edcula, na regularidade construtiva, nas certid\u00f5es e na situa\u00e7\u00e3o financeira do condom\u00ednio. Para im\u00f3veis adquiridos com estrat\u00e9gia de curta dura\u00e7\u00e3o, essa an\u00e1lise \u00e9 insuficiente.<\/p>\n\n\n\n A conven\u00e7\u00e3o deve ser tratada como documento central da avalia\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica. Tamb\u00e9m precisam ser examinados o regimento interno, as atas recentes, as delibera\u00e7\u00f5es sobre controle de acesso, as multas aplicadas, os processos existentes e a forma como a administra\u00e7\u00e3o interpreta a finalidade residencial.<\/p>\n\n\n\n Tamb\u00e9m \u00e9 necess\u00e1rio diferenciar a loca\u00e7\u00e3o integral da unidade por determinado per\u00edodo do fracionamento habitual de dormit\u00f3rios, da elevada rotatividade de ocupantes ou da oferta de facilidades caracter\u00edsticas de hospedagem.<\/p>\n\n\n\n Repercuss\u00f5es para as incorpora\u00e7\u00f5es<\/strong><\/p>\n\n\n\n O julgamento tamb\u00e9m ser\u00e1 relevante para incorporadoras.<\/p>\n\n\n\n Empreendimentos vendidos com comunica\u00e7\u00e3o comercial voltada \u00e0 gera\u00e7\u00e3o de renda por di\u00e1ria precisam assegurar coer\u00eancia entre a publicidade, a documenta\u00e7\u00e3o jur\u00eddica e o regime condominial. Se o material de venda enfatiza a aptid\u00e3o para curta estadia, mas a conven\u00e7\u00e3o estabelece finalidade exclusivamente residencial sem disciplinar a atividade, pode surgir diverg\u00eancia entre a expectativa econ\u00f4mica transmitida e o uso juridicamente admitido.<\/p>\n\n\n\n Esse risco pode repercutir em pedidos indenizat\u00f3rios, pretens\u00f5es de desfazimento do neg\u00f3cio, conflitos internos e perda de liquidez das unidades.<\/p>\n\n\n\n A controv\u00e9rsia tamb\u00e9m abre espa\u00e7o para projetos concebidos com maior precis\u00e3o. Empreendimentos que pretendam admitir a curta estadia podem estabelecer expressamente essa possibilidade, criar protocolos de seguran\u00e7a, organizar o acesso de h\u00f3spedes e dimensionar \u00e1reas comuns para a rotatividade esperada.<\/p>\n\n\n\n Da mesma maneira, projetos destinados \u00e0 moradia permanente podem deixar clara a op\u00e7\u00e3o pela restri\u00e7\u00e3o. Em ambos os casos, a transpar\u00eancia reduz conflitos e permite que o comprador saiba qual produto est\u00e1 adquirindo.<\/p>\n\n\n\n Condom\u00ednios existentes<\/strong><\/p>\n\n\n\n A suspens\u00e3o nacional n\u00e3o significa que todas as loca\u00e7\u00f5es estejam automaticamente autorizadas. Tamb\u00e9m n\u00e3o torna inv\u00e1lidas as restri\u00e7\u00f5es aprovadas anteriormente.<\/p>\n\n\n\n Condom\u00ednios existentes devem evitar respostas precipitadas. Antes de alterar suas regras, \u00e9 necess\u00e1rio identificar se a delibera\u00e7\u00e3o apenas organiza o modo de utiliza\u00e7\u00e3o das unidades ou se modifica efetivamente a destina\u00e7\u00e3o do empreendimento. Essa diferen\u00e7a repercute no qu\u00f3rum e na validade da decis\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Cadastro de h\u00f3spedes, identifica\u00e7\u00e3o, controle de acesso, responsabilidade do propriet\u00e1rio, limita\u00e7\u00e3o razo\u00e1vel de ocupantes e multas por infra\u00e7\u00f5es concretas podem constituir medidas leg\u00edtimas de seguran\u00e7a e conviv\u00eancia.<\/p>\n\n\n\n Restri\u00e7\u00f5es gen\u00e9ricas, retroativas ou aprovadas sem observ\u00e2ncia do procedimento adequado, entretanto, podem produzir novos lit\u00edgios.<\/p>\n\n\n\n Contratos, avalia\u00e7\u00f5es e proje\u00e7\u00f5es de receita<\/strong><\/p>\n\n\n\n Enquanto o repetitivo n\u00e3o for julgado, contratos relacionados a im\u00f3veis destinados \u00e0 curta estadia deveriam reconhecer expressamente a incerteza jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n Promessas de compra e venda, memorandos de investimento e contratos de administra\u00e7\u00e3o podem conter declara\u00e7\u00f5es sobre a conven\u00e7\u00e3o, o hist\u00f3rico das assembleias e a exist\u00eancia de processos.<\/p>\n\n\n\n Quando a rentabilidade projetada depender essencialmente das di\u00e1rias, a avalia\u00e7\u00e3o do ativo tamb\u00e9m deveria trabalhar com cen\u00e1rios. Um deles considera a continuidade da curta estadia. Outro calcula o resultado da migra\u00e7\u00e3o para a loca\u00e7\u00e3o residencial tradicional.<\/p>\n\n\n\n Essa an\u00e1lise permite dimensionar os poss\u00edveis efeitos sobre receita, prazo de retorno, liquidez e pre\u00e7o. Em Florian\u00f3polis, onde a rentabilidade pode variar intensamente ao longo do ano, ignorar a vari\u00e1vel jur\u00eddica pode produzir proje\u00e7\u00f5es excessivamente otimistas.<\/p>\n\n\n\n Conclus\u00e3o<\/strong><\/p>\n\n\n\n O Tema 1.443 n\u00e3o trata apenas do uso de uma plataforma. A controv\u00e9rsia envolve os limites do direito de propriedade dentro de uma comunidade condominial, a for\u00e7a normativa da conven\u00e7\u00e3o e a distin\u00e7\u00e3o entre moradia, loca\u00e7\u00e3o por temporada e explora\u00e7\u00e3o profissional de curta estadia.<\/p>\n\n\n\n A tamb\u00e9m \u00e9 processual. A suspens\u00e3o nacional exige exame criterioso de ader\u00eancia, permite a demonstra\u00e7\u00e3o de distin\u00e7\u00f5es e prepara a forma\u00e7\u00e3o de uma tese obrigat\u00f3ria, que reorganizar\u00e1 o julgamento dos processos atualmente sobrestados.<\/p>\n\n\n\n Para Florian\u00f3polis, o precedente ter\u00e1 efeitos concretos sobre investimentos, incorpora\u00e7\u00f5es, contratos, conven\u00e7\u00f5es e pre\u00e7os. O mercado dever\u00e1 incorporar uma premissa que nem sempre recebeu a aten\u00e7\u00e3o necess\u00e1ria: a receita potencial de um im\u00f3vel depende n\u00e3o apenas da procura tur\u00edstica, mas tamb\u00e9m da estrutura jur\u00eddica que autoriza sua explora\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n At\u00e9 o julgamento definitivo, n\u00e3o se deve presumir que toda curta estadia esteja autorizada ou proibida. A resposta exige dilig\u00eancia documental, an\u00e1lise do modelo efetivamente explorado e avalia\u00e7\u00e3o da correspond\u00eancia entre cada caso e a quest\u00e3o delimitada pelo STJ.<\/p>\n\n\n\n A uniformiza\u00e7\u00e3o proporcionada pelo repetitivo ser\u00e1 importante, mas n\u00e3o eliminar\u00e1 a necessidade de interpretar. O futuro do contencioso estar\u00e1 justamente na correta aplica\u00e7\u00e3o da tese e na demonstra\u00e7\u00e3o das distin\u00e7\u00f5es relevantes<\/p>\n\n\n\n Arthur Bobsin de Moraes<\/em> – Advogado, Doutorando em Direito Processual (OAB\/SC 50.296)<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" A loca\u00e7\u00e3o de curta dura\u00e7\u00e3o tornou-se parte relevante da economia imobili\u00e1ria de Florian\u00f3polis. 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