A locação de curta duração tornou-se parte relevante da economia imobiliária de Florianópolis. Em diferentes regiões da cidade, a possibilidade de explorar um apartamento por diárias passou a influenciar decisões de compra, a formatação de novos empreendimentos e o valor atribuído aos imóveis.
Esse modelo convive, entretanto, com uma questão jurídica ainda sem resposta definitiva e vinculante: uma cláusula que estabelece a destinação exclusivamente residencial do condomínio basta para impedir locações de curta duração por plataformas digitais ou seria necessária uma proibição expressa?
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu enfrentar o assunto sob o rito dos recursos repetitivos. A controvérsia foi cadastrada como Tema 1.443, com a suspensão nacional dos processos individuais e coletivos que discutam questão jurídica idêntica.
Um dos recursos afetados, o REsp 2.272.537/SC, teve origem em condomínio residencial horizontal de Santa Catarina. Conforme o acórdão, o proprietário fracionou o imóvel e passou a oferecer acomodações por períodos reduzidos por meio do Airbnb.
A convenção condominial previa finalidade estritamente residencial, mas não continha proibição expressa à locação fracionada, à curta estadia ou ao uso de plataformas digitais. Posteriormente, o regimento interno passou a detalhar a vedação.
O Tribunal de Justiça de Santa Catarina considerou que a alta rotatividade de pessoas e a exploração fracionada dos cômodos aproximavam a utilização de um apart-hotel, incompatível com a finalidade residencial do condomínio.
O proprietário recorreu ao STJ sustentando, entre outros argumentos, que o negócio deveria ser tratado como locação por temporada, disciplinada pelo artigo 48 da Lei do Inquilinato, e que uma cláusula residencial genérica não seria suficiente para impedir a atividade.
A questão submetida a julgamento foi delimitada nos seguintes termos: definir se a cláusula de destinação residencial prevista em convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa.
A decisão de afetação não resolveu se a cláusula residencial genérica pode ou não impedir a curta estadia. Seu objeto imediato é processual: concentrar a discussão em recursos representativos e preparar a formação de um precedente qualificado.
A sistemática dos recursos repetitivos, disciplinada pelos artigos 1.036 a 1.041 do Código de Processo Civil, destina-se às situações em que existe multiplicidade de recursos com a mesma questão jurídica. Em vez de continuar decidindo separadamente casos semelhantes, o STJ seleciona processos representativos, amplia o debate e estabelece uma tese que deverá orientar a solução dos demais litígios.
No caso, foram afetados o REsp 2.272.537/SC e o REsp 2.272.536/SP. A utilização de dois recursos permite ao tribunal examinar a controvérsia a partir de bases argumentativas e contextos distintos, reduzindo o risco de formação de um precedente excessivamente dependente das particularidades de apenas um processo.
Durante o procedimento, o relator poderá admitir manifestações de pessoas, órgãos e entidades com interesse na controvérsia, solicitar informações aos tribunais e realizar audiência pública.
O alcance da suspensão nacional
Com a afetação, a Segunda Seção determinou, com fundamento no artigo 1.037, inciso II, do CPC, a suspensão do processamento de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, que discutam questão jurídica idêntica.
O sobrestamento procura evitar que, enquanto o STJ forma o precedente, sejam proferidas decisões incompatíveis ou praticados atos que possam perder utilidade após o julgamento. A suspensão não extingue os processos, não resolve provisoriamente o mérito e não significa que as locações estejam automaticamente permitidas ou proibidas.
Atos urgentes podem continuar sendo praticados para evitar dano irreparável, conforme a disciplina geral do artigo 314 do CPC.
Também não deve ser paralisado automaticamente todo processo que contenha referências ao Airbnb, a plataformas digitais ou à locação por temporada. A suspensão depende da correspondência entre a questão discutida no processo e aquela delimitada no Tema 1.443.
Um litígio sobre convenção que proíba expressamente a curta estadia, por exemplo, pode não apresentar aderência ao repetitivo. A mesma situação vale para processos envolvendo serviços típicos de hospedagem, infrações concretas de segurança, excesso de ocupantes, perturbação do sossego ou multas aplicadas por fundamentos independentes da destinação residencial.
A identidade de palavras ou de contexto econômico não substitui a identidade da questão jurídica.
A técnica da distinção
Quando uma parte entender que seu processo foi suspenso indevidamente, poderá demonstrar a existência de distinção entre o caso concreto e a matéria afetada. O procedimento está previsto no artigo 1.037, parágrafos 9º a 13, do CPC.
O requerente deve identificar as diferenças relevantes e demonstrar por que elas impedem a submissão do processo ao Tema 1.443. A parte contrária será ouvida e o juízo decidirá se mantém ou revoga o sobrestamento.
Da decisão cabe agravo de instrumento, quando proferida em primeiro grau, ou agravo interno, quando tomada pelo relator. A previsão procura impedir que a suspensão nacional se transforme em paralisação indiscriminada de processos apenas aparentemente semelhantes.
Para a advocacia, o momento atual exige uma análise que antecede a própria discussão do mérito: verificar se cada processo apresenta aderência estrita ao tema repetitivo.
A redação da convenção, a existência de proibição específica, o fracionamento ou não da unidade, a frequência das estadias, a prestação de serviços adicionais, a profissionalização da atividade e o fundamento da sanção condominial podem ser determinantes para manter ou afastar a suspensão.
Os efeitos da futura tese
Depois do julgamento, a tese integrará o sistema de precedentes obrigatórios previsto no artigo 927, inciso III, do CPC. Os processos suspensos voltarão a tramitar. Os juízos e tribunais deverão aplicar o entendimento aos casos que apresentem aderência e examinar as distinções adequadamente demonstradas.
Quando o acórdão anterior estiver em desacordo com a tese do STJ, o órgão julgador poderá realizar juízo de retratação. No exame de admissibilidade dos recursos especiais, a presidência ou vice-presidência do tribunal de origem deverá negar seguimento ao recurso que contrarie entendimento já aplicado corretamente ou devolver o processo para eventual retratação quando o acórdão recorrido divergir do precedente, conforme os artigos 1.030 e 1.040 do CPC.
A força do repetitivo não elimina a interpretação. Ao contrário, transfere parte relevante da controvérsia para a definição dos limites da tese e para a comparação entre o precedente e os fatos do processo. Quanto mais abstrata for a formulação adotada pelo STJ, maior será a importância da reconstrução do contexto fático e normativo de cada condomínio.
A jurisprudência anterior
A afetação não surgiu em terreno inteiramente novo. O STJ já examinou diferentes configurações de curta estadia e reconheceu, em julgamentos anteriores, a possibilidade de os condomínios limitarem essa modalidade de utilização.
Em maio de 2026, no julgamento do REsp 2.121.055/MG, a Segunda Seção considerou que a exploração reiterada ou profissional de contratos atípicos de curta estadia pode desvirtuar a finalidade residencial.
Segundo a orientação mencionada no acórdão de afetação, quando a convenção estabelece uso exclusivamente residencial, a permissão para exploração de curta estadia por plataformas digitais dependeria da aprovação de dois terços dos condôminos.
O Tema 1.443 poderá consolidar essa orientação em uma tese vinculante ou estabelecer distinções adicionais. A pergunta central não é simplesmente se um condomínio pode impor restrições, mas se a cláusula residencial, por si só, já contém uma limitação suficiente.
Por que a controvérsia é especialmente relevante em Florianópolis
Florianópolis reúne características que ampliam os efeitos econômicos do julgamento. É simultaneamente capital administrativa, polo tecnológico, cidade universitária e destino turístico com forte sazonalidade.
A curta estadia não se concentra apenas nas praias e no verão. Ela também atende profissionais, estudantes, pacientes, participantes de eventos e pessoas que necessitam de moradia por períodos de transição.
Nos bairros turísticos do Norte e do Sul da Ilha, a possibilidade de exploração por diária frequentemente integra a justificativa econômica da aquisição. No Centro, na Agronômica, na Trindade e nas áreas próximas a hospitais, universidades e centros empresariais, o modelo pode atender demanda durante todo o ano.
Em ambos os cenários, uma restrição condominial pode alterar a receita esperada, o público do imóvel e seu valor de revenda.
Duas unidades fisicamente semelhantes e situadas no mesmo bairro poderão apresentar valores econômicos diferentes conforme a redação da convenção, o histórico decisório do condomínio e a segurança jurídica para a exploração de curta estadia.
Durante muito tempo, parte dos compradores concentrou a diligência na matrícula, na regularidade construtiva, nas certidões e na situação financeira do condomínio. Para imóveis adquiridos com estratégia de curta duração, essa análise é insuficiente.
A convenção deve ser tratada como documento central da avaliação econômica. Também precisam ser examinados o regimento interno, as atas recentes, as deliberações sobre controle de acesso, as multas aplicadas, os processos existentes e a forma como a administração interpreta a finalidade residencial.
Também é necessário diferenciar a locação integral da unidade por determinado período do fracionamento habitual de dormitórios, da elevada rotatividade de ocupantes ou da oferta de facilidades características de hospedagem.
Repercussões para as incorporações
O julgamento também será relevante para incorporadoras.
Empreendimentos vendidos com comunicação comercial voltada à geração de renda por diária precisam assegurar coerência entre a publicidade, a documentação jurídica e o regime condominial. Se o material de venda enfatiza a aptidão para curta estadia, mas a convenção estabelece finalidade exclusivamente residencial sem disciplinar a atividade, pode surgir divergência entre a expectativa econômica transmitida e o uso juridicamente admitido.
Esse risco pode repercutir em pedidos indenizatórios, pretensões de desfazimento do negócio, conflitos internos e perda de liquidez das unidades.
A controvérsia também abre espaço para projetos concebidos com maior precisão. Empreendimentos que pretendam admitir a curta estadia podem estabelecer expressamente essa possibilidade, criar protocolos de segurança, organizar o acesso de hóspedes e dimensionar áreas comuns para a rotatividade esperada.
Da mesma maneira, projetos destinados à moradia permanente podem deixar clara a opção pela restrição. Em ambos os casos, a transparência reduz conflitos e permite que o comprador saiba qual produto está adquirindo.
Condomínios existentes
A suspensão nacional não significa que todas as locações estejam automaticamente autorizadas. Também não torna inválidas as restrições aprovadas anteriormente.
Condomínios existentes devem evitar respostas precipitadas. Antes de alterar suas regras, é necessário identificar se a deliberação apenas organiza o modo de utilização das unidades ou se modifica efetivamente a destinação do empreendimento. Essa diferença repercute no quórum e na validade da decisão.
Cadastro de hóspedes, identificação, controle de acesso, responsabilidade do proprietário, limitação razoável de ocupantes e multas por infrações concretas podem constituir medidas legítimas de segurança e convivência.
Restrições genéricas, retroativas ou aprovadas sem observância do procedimento adequado, entretanto, podem produzir novos litígios.
Contratos, avaliações e projeções de receita
Enquanto o repetitivo não for julgado, contratos relacionados a imóveis destinados à curta estadia deveriam reconhecer expressamente a incerteza jurídica.
Promessas de compra e venda, memorandos de investimento e contratos de administração podem conter declarações sobre a convenção, o histórico das assembleias e a existência de processos.
Quando a rentabilidade projetada depender essencialmente das diárias, a avaliação do ativo também deveria trabalhar com cenários. Um deles considera a continuidade da curta estadia. Outro calcula o resultado da migração para a locação residencial tradicional.
Essa análise permite dimensionar os possíveis efeitos sobre receita, prazo de retorno, liquidez e preço. Em Florianópolis, onde a rentabilidade pode variar intensamente ao longo do ano, ignorar a variável jurídica pode produzir projeções excessivamente otimistas.
Conclusão
O Tema 1.443 não trata apenas do uso de uma plataforma. A controvérsia envolve os limites do direito de propriedade dentro de uma comunidade condominial, a força normativa da convenção e a distinção entre moradia, locação por temporada e exploração profissional de curta estadia.
A também é processual. A suspensão nacional exige exame criterioso de aderência, permite a demonstração de distinções e prepara a formação de uma tese obrigatória, que reorganizará o julgamento dos processos atualmente sobrestados.
Para Florianópolis, o precedente terá efeitos concretos sobre investimentos, incorporações, contratos, convenções e preços. O mercado deverá incorporar uma premissa que nem sempre recebeu a atenção necessária: a receita potencial de um imóvel depende não apenas da procura turística, mas também da estrutura jurídica que autoriza sua exploração.
Até o julgamento definitivo, não se deve presumir que toda curta estadia esteja autorizada ou proibida. A resposta exige diligência documental, análise do modelo efetivamente explorado e avaliação da correspondência entre cada caso e a questão delimitada pelo STJ.
A uniformização proporcionada pelo repetitivo será importante, mas não eliminará a necessidade de interpretar. O futuro do contencioso estará justamente na correta aplicação da tese e na demonstração das distinções relevantes
Arthur Bobsin de Moraes – Advogado, Doutorando em Direito Processual (OAB/SC 50.296)
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